蛇年第一個對樓市提出要求的大城市，來自深圳
圖源：深房網
措辭也帶着一股力透紙背的迫切感：房地產投資盡快恢復增長
擺明了就是要提振樓市且勢在必行
這也是2025年樓市开年打響的第一槍
去年至今全國樓市情緒一直不高，一二线冷靜與觀望、三四线萎靡不振
包括深圳本身，整年來看其實也不算理想
一手方面，很多樓盤都是大跌的
2024年深圳一手成交均價5.4萬/平，創了2019 年來的最低紀錄
甚至福田區的京基宸悅府直接买一送一，买一套住宅送一套100多萬的公寓
包括二手降價也很厲害，到9月底二手成交均價來到5.87萬/平，更是三年新低
這種情況從去年10月开始好轉，到今年1、2月，更是迎來了一個徹底反轉
數據來源：深房網
這個往年沒什么人的市場淡季，如今不僅延續了年底翹尾的熱度
1月一手成交甚至超過了前三年
再來看2月6號的這一槍，雖然突然，細想又是意料之中
不過當我买了張最早的機票，真正踏上這片土地，才對這份溫度有了更真實的觸感
落地第一感受，這個城市的冬天不太冷
深圳福田區某核心新盤
而根據中介發來的信息，你會發現這裏的樓市更是火熱
這份撲面而來的熱度，也是深圳能喊出“盡快恢復增長”的信心所在
01
這一槍的底氣，來自深圳樓市的開年2把火
第一把火，非核心區一手直接紅透半邊天
尤其龍華區，中介帶我看的一個新盤中洲迎璽
中洲迎璽售樓處現場
緊靠深圳北站，三期的80多平小三房總價至少530萬
上周末樣板間开放第一天，早上5點不到，門口就有很多排隊看房的人
這份火爆持續到工作日也絲毫不減
周二我去看盤當天，車子只能停在一個路口开外
步行到售樓處感覺像到了菜市場
甚至上午十一點左右的高峰期，直接出動了交警到售樓處門口維持道路秩序
很多案場銷售高舉二維碼，對人群大喊：加微信、發資料
大部分人進售樓處也只能“蹭”銷講，因爲銷售壓根兒接待不過來
樣板間直接拉起格擋限流，門口隊伍排成長龍
除了非核心區這個標籤，這個項目也並不是現房
甚至還有個硬傷：就是92年拿地，如今產權已經過去33年
但即便如此也妨礙不了它的火爆
包括2025年首個日光盤，龍崗的深鐵閱雲境
離市區CBD足足35公裏，但开盤僅1小時全部售罄，當天銷售額超過了7億
這份熱鬧讓人想起早幾年的高峰期
隨隨便便一個盤都能賣出精彩、賣出火爆
第二把火，來自福田核心區的二手市場
一整天我跟着中介看了七八套房子，心裏其實有點震撼
首先就是現在客戶看房熱情非常高漲
哪怕有硬傷的二手，开年以來帶看也很頻繁
比如離福田口岸不遠的益田村
49棟一樓的77平小3房，掛牌總價是450萬
過午2點，客廳內照不進一絲陽光，只有走出陽台才能看見太陽
這樣的房屋條件，放在前兩年就是交易鏈最底端的存在
但今年情況很不一樣
據鏈家中介說，开工以來不到一周，僅他一個人就有8批帶看
這還沒算上整個片區的其他同事，大概會是一個更誇張的數字
第二就是二手房東心態越來越穩了
甚至出現臨時加價
樂有家中介透露，梅林片區的旭飛華安園
部分房東從年前开始明顯不着急了，看房也不如去年配合了
客戶看房要根據他的時間來安排
旭飛華安園52㎡兩房
總價298萬，談價空間也非常非常小
包括上梅林的另一個房源，戶型差不多，也是這個中介成交的
就在年後开工的第三天，成交當天，房東臨時反水加價20萬
去年10月到年底，深圳樓市也在回暖，但當時在我們的認知裏還屬於政策市
只是誰也沒想到，這股暖流一直持續到今年年初的1、2月
甚至帶着點自發且強勢的霸道感
從我現場看盤的2天體感來說，很多房東的態度都和之前高峰期有點像
02
但爲什么年初會有這么明顯的反轉
看盤過程中我也採訪了樂有家、鏈家的中介，他們告訴我3個明顯的信號
一個是此時深圳已經來到了價格底线
也就是开頭一二手的成交價格創下新低
樂有家中介告訴我接下來明顯不可能再低了
目前的市場情緒就是即將觸底反彈，所以很多房東在交易桌上躍躍欲試
但他說這場博弈也才剛剛开始，等我月底再來看房，競爭對手可能又有變化
其二就是去年9月底以來的各種政策疊加
該有的大部分也都到位了
圖源：騰訊網
不僅首付來到了新低，只需要15%
按我看的一套龍華區清湖附近的470萬房源
如今首付只需要70萬，就能在深圳安家了
貸款利率也低到往年不常有
圖源：廣東發布
首套商貸利率已經下降比公積金二套還低了
第三個，也是深圳獨有的一個畫面
這波熱度背後有一股潮流叫做港人北上
從去年到今年幾乎一直沒停過
對此我也有同感，因爲還沒走出航站樓就看到這樣一個畫面
而且這股熱潮比本地政策來得更早
去年一整年北上的港人，有來旅遊消費的，自然也有來投資买房的
還是組團买房
根據香港文匯報數據，截至7月底，2024年深圳二手成交客戶中港人佔了4％左右
個別新盤的佔比情況，甚至超過了30%
數據來源：香港文匯報、公开數據
福田口岸附近的新盤比如灣尚國際，小戶型买家中港人也佔了2至3成
鏈家的中介黃生告訴我情況確實如此
去年夏天爲了搶客戶他們店全員出動，直接去福田口岸攔截香港客戶
包括梅林片區的一個新盤，京基宸悅府
开盤後最小40平左右的公寓，幾天之內被一掃而光
黃生說有個香港同胞去年一出手就是一整棟
买下來之後交給管家代運營，年租金回報達到4個點
聽見這個數字我有些意外，畢竟去年以來的租金行情大家是有目共睹的
但黃生已經習以爲常：福田的這個地方租金一直很穩，這很正常
我打开地圖看了看，發現果然如此，梅林雖然老但勝在成熟
北邊是產業園、南邊是蓮花山，附近的大型商場一個頂倆，2個地鐵站也都在附近500米
這些小公寓雖然在福田核心區，但不限購不限貸
再加上政策刺激，投資客們很難不被吸引
氣氛已經烘到這了，深圳就差最後臨門一腳
從2月6號官方打出的這一槍开始，子彈已經正式出鞘
至於接下來具體要怎么做
所有人心知肚明，只是要等
03
這一腳對於深圳來說，也是勢在必行
從一些背後數據就能看得出來
我們把視野拉高一些
歸根結底，深圳的策略並不是爲了單純刺激樓市
而是基於城市經濟的整體考量
作爲特區，這個一线經濟體在全國一直是領先地位
去年深圳GDP3.68萬億，增速也來到了5.8%
在一線城市中排名第一
圖源：深圳發布
但今年正值“十四五”收官年，深圳給自己定下的目標是4萬億
如果確保完成目標，今年增速的水准要達到8%左右
去年GDP增長的支點其實是貿易進出口，受關稅影響今年這個支點將會成爲一個不穩定的變量
那么要完成這4萬億，誰會是確定、可控的因素？
有一個數據足以揭开答案，7.4％
去年1-11月，深圳房地產开發投資同比確實下降了12.5%
但與之對應的，房地產GDP比重達到了7.4%
一般來說一個行業佔比5%就可以算作支柱產業
而7.4%的深圳房地產業，如今依然存在支柱地位的事實
此時只有讓房地產市場先活躍起來，才能吸引更多的人才和資金流入
這也是2025年城市經濟增長的活水
第二，市場本身也給出了很大的信心支撐
就是連續4個月、旱地拔蔥式的回暖上漲
去年10月开始，跌了三年的深圳二手終於再次重回6萬/平
數據來源：樂有家
成交量來看，四季度深圳一手賣了全年的超過五成銷量
底圖來源：樂有家
二手也賣了四成左右，可以說量價齊升
哪怕超淡季的1月，今年也成了特例
深房協數據顯示，1月深圳一手網籤5090套，同比增長97.3%；二手網籤4554套，同比增長31.5%，都在持續回暖
當然最重要的還是，深圳樓市對全國來說一直意義非凡
四個一线城市中，如今廣州樓市已經疲態盡顯
經過這兩年的行業調整，這座擁有地產總部較多的城市，受到的波動也是最大的
包括北京、上海也有其特殊定位，房價更不可能輕易上漲
此時深圳就體現了它的帶頭作用
也只有深圳，從始至終敢爲人先
對二三线城市來說，只有像深圳這樣的一线領漲了，它們才可能會有逐漸恢復的信心
當然，這個傳導最終能有幾成熱，也要看各城市自身的硬條件如何了
04
爲什么第一聲槍響總是發生深圳
走訪三天，我對深圳最大的感受就是這裏非常有活力
這兩個字不僅體現在樓市上，更是整座城市的底色
包括在龍華區踩盤過程中，路邊一個老站牌後，隨機都能看到這樣一個畫面
無奮鬥不龍華
這句口號也不只是龍華的特色，對深圳來說，每個時期都有濃縮式的精神口號
而我腦海裏最深刻的那句，就是“來了就是深圳人透明
深圳這座城市向上的拼勁兒，也是其他城市很少見到的
也因爲這份城市活力，樓市可以在短短3個月內拉回持續三年的下跌
所以大家依然會對這裏的樓市抱有最大期待
標題：开年的深圳樓市有點讓我太意外
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