兩年後的深圳樓市怎么走，答案已經揭曉。
三個“出乎意料”
最近，深圳終於公布2024年的供地計劃。
看點很多，出乎預料的有幾個方面——
1、整體的居住用地供應面積相比兩三年前少了非常多，今年只有180公頃，而2021年—2023年每年供應都超過330公頃。
2、商品房用地供應最多的竟然是前海，達到了19.5公頃，比18.5公頃的寶安還要多。過去前海的商品住宅用地供應真的非常非常少。
2021年僅供應2.3公頃，2022年僅1.5公頃，只有2023年供應相對增加了不少達到13.5公頃。
看來去年媽灣調規後的用地，今年供應的量會不少。
3、總居住用地供應面積大幅下降後，保障性住房用地面積基本維持，大部分片區保障性住房用地都要大於商品住房用地。
這說明加大保障性住房供應依舊是大趨勢，特別是福田、羅湖、南山，核心區域限購區已經變成了保障性住房供應主力。
接下來一定可以看到更多超級地段誕生非常牛的超級保障性住房，等保障性住房的群體，有福氣了。
所以，深圳今年上半年供地節奏放緩，僅出讓1宗住宅用地並不是沒有原因的。
現在供地計劃安排已經落地，相信下半年可以看到各個區域地塊出讓起飛。
前海扔出的信號
實際上，聚焦到商品房市場，今年的用地安排，最大的錘子當屬前海的供應無疑。
對於已經調規的前海來說，確實住宅用地供應不再像五六年前那樣緊張短缺。
但市場的預設是，媽灣調整完的用地，即使會打破前海住宅的稀缺性也無需擔憂。
一方面，整個前海的住宅用地，過去已經入市+媽灣調規的14宗用地，總共不過38個宅地，那么大的區域還不算多。
另一方面，地塊不會一下全部推出市場，至少會慢慢釋放，周期會拉長到三五年左右。
但如今前海供應已經加速，按照年度供應安排成爲全深圳商品住宅用地供應量最多的區域，那么前海就有可能會面臨短期的商品住宅供應量大的局面。
前海2019年以後，才進入供應的爆發期。
總共开盤15次，就有一半的开盤實現了“日光”，即使無法達到“日光”的情況，在順銷的過程中，去化也相比其他區域地段的項目快速很多。
最明顯的，這十幾次开盤，供應約8199套住宅，目前的在售套數僅剩272套，是深圳所有區域中庫存量最低的區域，並且還是均價除了福田區，最貴的區域。
這說明，前海的項目，只要稍稍給予耐心，就一定是可以銷售完畢。
所以即便前海未來會出現更多，更大體量的項目，反而更有利於區域形成穩定有效的居住集群。
一方面，前海的定位高度無需多說。
另一方面，前海對資金的吸引程度可能已經超出很多人的想象。
比如去年落地的“前海金融30條”，到今年上半年深圳地區就已經有5.8萬名個人投資者參與試點“跨境理財通”，跨境收付金額合計302億元，佔大灣區投資者總人數45.9%；香港同胞也在深圳立账戶已達37.6萬戶。
這還僅僅是個人投資者方面的，還有企業方面的參與。
而前海的居住集群氛圍慢慢兌現，要說難接受的地方，大概就是前幾年上車前海的業主了。
不僅各個項目开盤讓利不多，折扣少，就連貸款利率也不便宜。
相對未來在前海上車的購房群體，二手房陸續解禁後，預估很難再讓價，畢竟买房成本擺在眼前。
所以已經選擇前海的業主，有可能需要做好持有時間更久的准備。
而前海爲什么會成爲今年商品住宅用地供應大戶？
推測有幾個方面的原因。
一是深圳樓市已經發生深刻的變化，在落實“以需定供”的情況下，深圳市場的底色已經由過去的剛需市場轉變成了改善市場，支撐起整個深圳樓市的群體已經徹頭徹尾變成了有資金實力的群體。
最明顯的，深圳今年賣得還不錯的項目是福田的海德園、深鐵前海時代尊府、中海深灣玖序這些項目，還全都是很純粹的大戶型，資金門檻不低。
二是前海的商業寫字樓供應已經可以滿足市場租賃的需求，無需再額外大量增加供應，並且前海的居住集群還未完全成熟。
三是前海的住宅市場底色依舊不錯，過去供應的商品住宅庫存已經所剩不多，確實到了需要新增供應的階段。
所以，在這樣的背景之下，好賣，容易賣的區域供應給予一些傾斜，也符合現實需求。
你們覺得呢？
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標題：重新洗牌，樓市指了三個大方向
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