150萬元除以120平方公尺：房貸貼息政策裡一條沒寫出來的單價線

財政部9月29日公布的通知裡，被引用最多的數字是年化1個百分點。但把另外兩個門檻相除，150萬元除以120平方公尺，會得出一條文件裡沒有直接寫出的線：每平方公尺1.25萬元。這條線決定了10月1日起實施的居民購房貼息政策，實際把真金白銀畫在地圖的哪一側。

先交代基本盤。這次貼息針對新發放的商業性個人住房貸款，聚焦首套剛性自住需求，單戶建築面積不超過120平方公尺、購房價格不超過150萬元，可享貼息的貸款規模上限100萬元。財政給予年化1個百分點的貼息，期限最長5年，政策實施期暫定一年。按財政部口徑，對照目前首套房貸利率水準，1個百分點相當於讓渡約三分之一的利率，反推現行利率約在3%一線。

按餘額遞減的貼息帳

官方測算給了一個錨點：一筆長期限的100萬元貸款，最多可累計減少付息近5萬元。近5萬而非整整5萬，原因在於貼息按貸款餘額計算。本金逐月攤還，餘額遞減，貼息金額同步走低。

以100萬元、30年期、約3%利率的等額本息估算，第一年的月均利息支出約2,400餘元，貼息1個百分點對應每月約800元的減讓，並隨本金攤還逐年縮小。換一種記法，這筆補貼把貼息期內的實際利率從約3%壓到約2%。

5萬元放在購房總帳裡佔比有限，以150萬元總價計約當房價的3.3%。但按現金流拆解，它等於第一年每月約800元的月供減讓。對付完首付後現金偏緊的首購家庭，這筆錢的作用在月度流動性，對總價承受力的幫助是其次。

從七折利率到財政出帳

把時間軸拉長，這次工具選擇的差異才顯出來。

2008年金融海嘯後，大陸首套房貸利率一度允許打到基準利率的7折，當時基準利率5.94%，折後約4.16%，讓利方是銀行。2015到2016年，棚改貨幣化搭配央行抵押補充貸款（PSL）注入流動性，出資方是央行政策工具。2022年以來轉向價格工具：5年期以上LPR從2019年8月掛牌的4.85%一路下調至2025年5月的3.5%，首套房貸利率隨之落到3%附近。2024年9月存量房貸利率批量調整，按中國人民銀行當時公布的測算，平均降幅約0.5個百分點，惠及約5,000萬戶、1.5億人，每年減少家庭利息支出約1,500億元。

這幾輪讓利的主體都是銀行資產負債表，代價也相應累積：商業銀行淨息差已壓到1.4%附近的歷史低位，再要求銀行對新貸讓利的空間有限。本次貼息改由財政直接支付，銀行按合約利率收息，息差不承擔讓利成本。貨幣端讓無可讓之後，寬鬆的帳單記到財政科目，這是本次政策在工具史上的位置。

一條寫給三四線市場的線

回到1.25萬元這條隱含單價線。一線城市新建住宅成交均價普遍在每平方公尺四、五萬元以上，120平方公尺的住宅總價動輒五、六百萬元，與150萬元的界線相差數倍，補貼與一線市場基本絕緣。多數省會城市核心城區的單價也高於這條線。真正被覆蓋的是單價6,000到10,000元的三四線城市與縣域市場：總價80萬到120萬元、面積90到120平方公尺的住房，正好落在三道數字之內。

值得一提的是，120平方公尺的面積上限在這些市場幾乎不構成約束，當地主力供給本就集中在90到120平方公尺；真正起篩選作用的是總價線。政策表述裡的中小套型、較低價位，對應的正是庫存壓力最集中、去化週期最長的市場區隔。定向選擇有雙重含義：補貼流向價格下行壓力最大的庫存；同時刻意避開為高能級城市的房價再加槓桿。

一年窗口，五年貼息

時間結構上有兩層容易混淆的期限。實施期暫定一年，即2025年10月1日至2026年9月30日之間新發放的合資格貸款才能納入；每筆貸款的貼息期最長5年，從放款日起算。兩層疊加，財政的實際支出會延伸到2031年，2026年9月最後一批放款的貼息尾款要到2031年9月才結清。

一年窗口對購房行為的作用力相當直接：原本計畫在未來兩三年購屋的合資格家庭，會有把簽約與放款壓進窗口的誘因，需求被前置。期限掛在條文裡，行為就跟著期限走，先前中美經貿聯合安排倒數中的到期表牽動黃豆裝船節奏，屬於同一種結構。「暫定」二字則留了活口：若一年後評估去化效果達標，窗口可能延長或調整門檻；若放量有限，財政補貼的邊際成本就需要重算。

受惠與承壓的分配

沿著這條結構往下推，兩側的位置相當清晰。

合資格首購家庭是第一層受益者，累計近5萬元的利息減免，約當三到五年的物業費支出。三四線與縣域開發商拿到去化窗口，回款速度直接影響債務滾動。銀行端的受益容易被忽略：財政替借款人支付1個百分點，銀行按原合約收息，資產端多了一批貼息期內還款能力有補貼支撐的首購按揭，且不消耗息差。地方財政則透過庫存去化，間接獲得土地市場的支撐。

承壓與被排除的一方同樣明確。一線與核心二線的首購族在地理上被劃出範圍，同樣的剛性需求拿到的是原利率；改善型換房族羣不在政策射程內。還有一個制度層面的邊際影響值得記帳：貼息期內合資格商貸的實際利率約2%，低於首套公積金貸款5年期以上2.6%的水準，兩種購房融資工具的相對價格出現少見的倒轉，合資格家庭在純商貸與組合貸之間的選擇權重可能重排。五年期滿，利率回到合約水準，月供回升的落差由借款人自行吸收。

財政帳本的規模變數

最後是支出規模。單戶年均貼息大致落在5,000到10,000元區間，取決於餘額與期限；財政總支出等於窗口內完成放款的合資格貸款筆數乘以單戶均值。通知未公布預算上限，這項政策本質上是一張按量結算的支票，規模由需求端決定。

三個變數值得跟蹤：一年後窗口是否續期；150萬元的總價門檻是否隨各地房價分化而調整；窗口期內合資格貸款實際放量多少。最後一項最關鍵，它既是政策效果的檢驗，也是對三四線需求價格彈性的一次實測：當利率讓渡三分之一、月供減約800元，被壓抑的自住需求究竟釋放多少，答案會寫進下一輪政策的預算表。