一間毛坯房的三本帳：空置、簡裝出租與出售的算式

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在2018年公布過一組此後未再連續更新的估算：2017年中國城鎮住房空置率21.4%，對應約6,500萬套空置房，一線城市16.8%，二、三線城市都在21%以上。中國人民銀行調查統計司2019年對3萬餘戶城鎮家庭的調查則補上持有結構：戶均住房1.5套，31%的家庭擁有兩套及以上，住房資產佔家庭總資產的59.1%。有房且空著，在城鎮家庭裡是接近三分之一的常態。

知乎近期一則提問把這個存量拉到檯面。提問人持有一間未裝修房屋，同事持續要求他賣掉或租出去，已經幹擾工作所需的正常溝通；提問裡連帶出現的催婚與生育追問屬於社會學的另一欄，這裡只算資產這一欄。同事的建議恰好對應閒置房產價目表上的三個選項：繼續空置、簡裝出租、直接出售。三個選項各有一本帳，成立條件並不相同，而近三年的利率變動，剛好把三本帳的排序改寫了一次。

第一本帳：空置，顯性支出小，機會成本在縮

空置的顯性成本有限。以90平方米、物業費每平方米每月2元試算，全年2,160元；部分城市對連續空置逾半年的房屋給七折至九折，差額一年不過數百元。房產稅目前僅在上海、重慶試點，課徵對象偏高價與增量住宅，多數持有者這一欄為零。折舊一欄也比直覺輕：無裝修、無家電、無租客損耗，毛坯狀態反而保全了未來處置的自由度，裝修標準留給自己選，出售時不必為一套用舊的出租裝修折價。

真正的變數是機會成本。2022年9月，國有大行一年期定存掛牌利率為1.65%；2025年5月，同一欄位降到0.95%，三年期存單全面跌破1.5%。無風險回報在三年內近乎腰斬，房款沉澱在水泥裡的隱性代價同步縮水。居住支出在不同資產形態之間搬移的算法，先前陪讀家長把月租換成露營車折舊的試算已經示範過一輪：換算的基準，永遠是當下的利率。

第二本帳：簡裝出租，先付一筆，再按年回收

毛坯房在租賃市場幾乎沒有正常報價，能撮合的標的侷限在倉儲、工作室一類，租金通常只有同面積簡裝房的三至五成，勝在零資本支出。要走常規租賃路線，先決條件是裝修。以三四線城市90平方米兩房試算，簡裝加基礎家電的投入行情約6萬元；當地同型兩房的月租金假設1,200元，年毛租金14,400元。

這筆投入的回收速度取決於扣項。空置期按半個月至一個月計，租賃仲介費慣例為半個月租金，家電維修與汰換每年預提千餘元；最大的一項是攤提，出租裝修按五至六年直線攤，6萬元對應每年約1萬至1.2萬元的帳面消耗。全數扣完，六年租期的淨現金流大約只剩1萬至2萬元，租約結束時裝修殘值趨零。換算下來，這門生意的年化回報貼著零線走，稍有租務糾紛或長期空置就轉為負數。

貝殼研究院對重點50城的測算顯示，2023年平均靜態租金回報率約1.95%，近年大致在2%上下徘徊。對屋主而言，簡裝出租等於把一筆自有資本支出，換成六年分期、無追索的租金流。受惠方都在交易對面：裝修與家電廠商拿到訂單，租賃仲介拿到撮合傭金，租客因供給增加拿到更低的續約價，這與民宿供給過剩後的出清帳屬於同一條傳導方向。承壓方是前置支付全部現金流的屋主，以及既有出租房東的租金水位。

第三本帳：出售，成本按比例，折讓看週期

出售的顯性成本按比例計。仲介費常見1%至2%；稅負取決於持有年限，取得滿兩年免增值稅，滿五且為家庭唯一住房免個人所得稅，否則個稅按1%或差額兩成計。以300萬元成交價粗算，滿五唯一的賣方負擔約3萬至6萬元，未滿年限再添一欄。

隱性成本在議價。國家統計局70個大中城市二手住宅價格指數自2021年下半年轉入下行後，重點城市掛牌量維持高檔，成交週期拉長，掛牌價與成交價之間的折讓擴大，讓價才成交成為普遍狀態。買方在這本帳裡拿到議價優勢，仲介拿到按成交價計算的傭金，承壓的是需要在弱週期出清的賣方。還有一個容易被忽略的細節：簡裝出租過的房屋出售時，裝修通常不加分，買家按毛坯估價，甚至把拆除費用計入成本，第二本帳與第三本帳因此帶有排他性。

利差翻面之後，建議的密度才升起來

把時間軸拉長，「賣掉或租出去」這類意見為何在近兩年變得密集，答案寫在利差裡。2021年之前，房價單邊上行，資本利得覆蓋一切持有成本，空置的機會成本被上漲預期吸收，裝修出租反而佔用房款與出售時程。彼時租金回報率不到2%，三年期定存掛牌利率仍有2.75%，上浮後普遍更高，利差為負，出租在算式上不成立。2021年下半年之後，價格預期轉向，資本利得這一欄清零，現金流邏輯回歸；2025年存款利率跌破1%，約2%的租金回報率十年來首次明顯站在無風險利率之上。同一間空房，2021年的最優解是繼續持有等增值，2025年的最優解則要看所在城市的租金水位與自身資金成本。兩個答案都有人主張，主張的音量與主張者自己的部位有關。

建議不收費，風險不轉移

回到提問本身。同事反覆給出的資產配置意見有一個共同的價格結構：零成本、零追索。裝修沉沒、租務糾紛、賣在階段低點，這些損失全部由持有者吸收，建議者的下檔為零，上檔是茶水間的談資。免費且無風險的意見，供給必然過剩；而被反覆打探的房產、婚姻與生育資訊，在借貸與議價場域對當事人的價值多為負。這解釋了騷擾為何能夠持續，也給出停損的位置：資訊的披露量，是當事人可以單方面決定的投入。

三本帳的排序最終繫於兩個變數：所在城市的租金水位，以及自己資金的機會成本。租金覆蓋得了裝修攤提，出租成立；掛牌折讓收窄且存在再配置標的，出售成立；兩者都不成立時，空置在0.95%的利率環境下，是一個比多數人直覺更站得住的選項。同事的建議密度，不在這兩個變數的清單裡。